Guía · Colombia
Promesa de compraventa digital en Colombia.
Antes de ir a la notaría a firmar la escritura, casi siempre hay una promesa de compraventa de por medio. Acá te explicamos cómo firmarla de forma electrónica y —esto es lo importante— qué parte del proceso la firma electrónica sí cubre y cuál no.
Respuesta corta
Sí, la promesa de compraventa se puede firmar de forma electrónica: el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 exige que conste por escrito, y la firma electrónica satisface ese requisito bajo la Ley 527 de 1999. Pero la promesa no es la venta. La transferencia real del inmueble exige escritura pública ante notario, un paso aparte que la firma electrónica no reemplaza.
Validez legal
Qué exige la ley para la promesa.
El artículo 89 de la Ley 153 de 1887 fija los requisitos de la promesa de celebrar un contrato: debe constar por escrito, contener un plazo o una condición que fije la época en que se ha de celebrar el contrato, y especificar de tal manera el contrato prometido que para perfeccionarlo solo falte la tradición del bien o las formalidades legales.
El requisito de escrito se cumple con un mensaje de datos. El artículo 6 de la Ley 527 de 1999 establece que cuando la ley exige que algo conste por escrito, ese requisito se satisface con un documento electrónico, siempre que la información quede accesible para su consulta posterior. Firmada bajo el Decreto 2364 de 2012, la promesa de compraventa firmada electrónicamente es un documento válido y con la misma fuerza que uno firmado a mano.
El matiz importante
La promesa no es la venta del inmueble.
Firmar la promesa de compraventa electrónicamente no transfiere la propiedad del inmueble. Solo obliga a las partes a celebrar el contrato de venta en el plazo o bajo la condición que pactaron. La venta de un bien inmueble en Colombia solo se perfecciona ante la ley con escritura pública otorgada ante notario, y esa escritura, además, debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que el comprador quede como propietario.
Así que el recorrido completo tiene dos documentos distintos: primero la promesa, que puedes firmar electrónicamente con Kligrafia hoy mismo, y después la escritura de venta, que siempre exige ir a la notaría. La firma electrónica agiliza el primer paso; el segundo paso sigue siendo presencial ante notario, por ley.
Cláusulas mínimas
Qué no puede faltar en la promesa (art. 89, Ley 153 de 1887).
- Identificación completa del promitente vendedor y del promitente comprador, con cédula de ciudadanía.
- Identificación precisa del inmueble: dirección, matrícula inmobiliaria y linderos.
- Precio total pactado, forma de pago y las cuotas o el anticipo si los hay.
- Plazo o condición que fija la fecha en la que se otorgará la escritura pública de venta.
- Estado del inmueble frente a hipotecas, embargos o afectaciones que deban quedar resueltas antes de la escritura.
- Consecuencias del incumplimiento por cualquiera de las partes (arras, cláusula penal, si se pactan).
Paso a paso
Cómo firmar la promesa paso a paso.
- 1
Sube el PDF de la promesa de compraventa
Carga el documento ya redactado, con la identificación del inmueble, el precio y el plazo pactado para la escritura.
- 2
Agrega los datos del promitente vendedor y del promitente comprador
Registra el nombre, la cédula de ciudadanía y el correo de cada parte. Cada una queda como firmante de la promesa.
- 3
Coloca los campos de firma y fecha
Ubica los campos de firma y fecha donde debe firmar cada parte, y el espacio para las firmas de los testigos si el documento los incluye.
- 4
Envía el enlace a la otra parte
La otra parte recibe el enlace por correo y firma desde donde esté, sin necesidad de crear cuenta.
- 5
Cada quien verifica su identidad con la cédula y firma
Cada firmante confirma su identidad con la cédula de ciudadanía y coloca su firma desde el teléfono.
- 6
Descarga la promesa firmada con su reporte de evidencia
Cuando ambas partes firman, descargas el PDF con su reporte de evidencia y su sello de tiempo, listo para servir de base al proceso de escrituración.
Errores comunes
Lo que suele salir mal.
- Creer que firmar la promesa electrónicamente ya transfiere la propiedad del inmueble: no es así, la promesa solo obliga a celebrar el contrato definitivo.
- No fijar un plazo o una condición clara para el otorgamiento de la escritura, lo que le resta fuerza a la promesa frente a un incumplimiento.
- No verificar el estado jurídico del inmueble (certificado de tradición y libertad actualizado) antes de firmar.
- Confundir la promesa con la escritura de venta y saltarse el paso ante notario cuando llega el momento de transferir el inmueble.
Por qué Kligrafia
Una promesa con respaldo real.
- Firma remota. El promitente vendedor y el promitente comprador firman desde donde estén, sin coordinar una cita presencial para este paso.
- Sin instalar nada. Firmas desde el teléfono o la computadora, en minutos.
- Identidad con cédula. Verificas quién firma con KYC de cédula de ciudadanía.
- Reporte de evidencia. Queda registrado quién firmó, cuándo, y que el documento no cambió después — útil si necesitas exigir el cumplimiento de la promesa.
¿Te queda alguna duda sobre firma electrónica vs firma digital? Lee esta guía.
Preguntas frecuentes
Lo que la gente pregunta.
¿Puede firmarse la promesa de compraventa de forma electrónica?
- Sí. El artículo 89 de la Ley 153 de 1887 exige que la promesa de contrato conste por escrito, además de otros requisitos (que se determine de tal manera el contrato que solo falte la tradición o las formalidades legales, y que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato). Ese requisito de escrito se satisface con la firma electrónica bajo el artículo 6 de la Ley 527 de 1999, siempre que la información quede accesible para su consulta posterior.
¿La firma electrónica de la promesa reemplaza la escritura pública de venta?
- No. La venta definitiva de un bien inmueble en Colombia se perfecciona con escritura pública ante notario, y ese es un paso distinto e independiente de la promesa. La promesa firmada electrónicamente es válida y obliga a las partes a celebrar el contrato de venta, pero la transferencia real de la propiedad exige ir a la notaría para otorgar la escritura y, después, registrarla.
¿Qué pasa si una parte incumple la promesa firmada electrónicamente?
- La promesa firmada, junto con su reporte de evidencia, sirve como prueba del acuerdo y del incumplimiento ante la parte que no cumplió. Las consecuencias específicas —devolución de arras, cláusula penal, o exigir el cumplimiento— dependen de lo pactado en el propio documento. Consulta con un abogado si necesitas hacer valer la promesa.
¿Se necesitan testigos para firmar la promesa?
- La ley no exige testigos para la validez de la promesa entre las partes. Algunas personas prefieren incluirlos como respaldo adicional. Si tu promesa los incluye, puedes agregarlos como firmantes adicionales en Kligrafia.
Esta guía explica el marco general de la Ley 153 de 1887 y la Ley 527 de 1999, y cómo funciona la plataforma. No es asesoría jurídica. Para tu caso puntual, consulta con un abogado colombiano antes de firmar.
Firma tu promesa de compraventa gratis.
Sin tarjeta, con evidencia verificable desde la primera firma.